賃貸借契約と賃貸人


『未成年者との賃貸借契約』

●問題事例。
近くに大学がある場所で賃貸アパートを経営しています。場所がら大学生の賃借人が多く、今年も新入生が入りたいということで契約しました。
ところが、最近未成年者のした契約は取り消せると聞きましたが、新入生は未成年者なものですから、不安に思っております。いま取り消されてしまうと、新しい人が見つかるまでの間、部屋が空いてしまうことになります。契約書には連帯保証人の欄があり、そこには普通父親の署名・押印をもらっていますが、大丈夫でしょうか。

<結論>
未成年者との間の賃貸借契約は、親権者等法定代理人の同意を得ないで締結したときは、未成年者本人または法定代理人がこれを取り消すことができます。
しかし、法定代理人が賃料を支払った場合や連帯保証人になる等、賃貸借契約を認めるような行為をした場合には、取り消すことはできません。ただし、親権者である父母に連帯保証人になってもらう場合には、父母の両方に署名・押印をもらうようにしてください。

<論点>
①未成年者の取消権。
②取り消し得ない場合(一)-詐術-。
③取り消し得ない場合(二)-法定追認-。
④取り消し得ない場合(三)-取消権の時効-。
⑤両親が連帯保証人になった場合の効力。

手帳

<未成年者の取権>
民法上、未成年者が「法律行為」をするには「その法定代理人の同意を得ることを要」し(四条一項本文)、これに反する行為は「取り消すこと」ができる(四条二項)とされています。
売買・贈与・貿貸借のような契約は、法律行為にあたりますので、法定代理人の同意が必要です。法定代理人とは、未成年者の場合は親権者(八一八条・八一九条)・後見人(八三八条)ですから、未成年者に父母がある場合は、通常は親権者である父母の同意が必要ということになります。

この点、親権の行使は父母が共同して行う(八一八条)とされていますので、父母両方共の同意を要するのが原則ですが、父母の一方が共同の名義で未成年者の行為に同意を与え、それが他方の意思に反する場合であっても、契約の相手方が、他方が反対していることを知っている場合でない限り、同意の効力は妨げられないとされています(八二五条)。
取り消すことができるのは、未成年者本人と法定代理人です。未成年者本人による取消の際は、法定代理人の同意は不要です。


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