賃貸住宅の供給量


平成九年二月にまとめられた財団法人住宅総合センターの調査研究リポート「民間賃貸住宅の経営採算性等に関する調査」によれば、賃貸住宅の供給量に変化を与える要因は、①建設工事費、②金利、③地価にあるとし、平成二年前後に建設された貸家は①ないし③が著しく高水準の時期であったため、これが収益性の圧迫要因になっているのに対し、最近では①ないし③の低下が採算性の向上に寄与しており、建設時期の違いにより収益性に大きな差異をもたらしていると指摘する。
民間賃貸住宅の経営は今がチャンスというわけである。

建築の模型

そして同書は、民間賃貸住宅経営に関連するハウスメーカー、信託銀行、農協の業者らは土地所有者に対し賃貸住宅経営の観点からの土地活用を勧めるにあたり、計画の立案、家賃査定、入居者募集活動、契約締結業務、入居者の管理、巡回パトロール、家賃交渉、家賃保証、トラプルークレーム処理、家賃等の集金業務、定期清掃、家賃滞納立替保証、退室時ルームチェック、敷金精算、引越業者の手配・紹介等々の管理・サポート業務を重視し、これらの手法により、これまで賃貸住宅経営に全く素人であった土地所有者を賃貸住宅経営に向かわせている傾向を指摘する。
その結果、これまで賃貸業とは全く無縁であった素人が貿貸住宅経営者として登場することになる。しかし、これら素人経営者は、賃貸業経営のノウハウをあまり持ち合わせていない反面、賃料収入の増加のみを唯一の関心事とし、それ以外の金銭出費は一切拒絶する傾向になりがちである。

また一方で、これらの知識も経験もない素人に対し、あたかも賃貸業は有利な利殖であるかの如く甘言を弄してアパート建築を進める建設会社やコンサルタント業者もあると聞く。
こうして登場する素人経営者は、賃貸用住宅を建設する段階から極力建設費を節約して安普請の粗雑な建物をつくったり、その後の管理を全く懈怠したり、賃貸借終了時には敷金等の返還を拒絶したり、賃借人には原状回復義務があるなどと称して多額の金員を要求するきらいがある。近時、賃貸トラブルが増加している原因の一つがここにある。

さらに、近時の長引く不況は企業の活発な生産活動を減退させ、いきおい労働者の転勤や配置転換等に伴う転居の機会を減少させる。また、賃借人も従前からの借家に不満を抱きながらも他に移転するに要する多額の移転費用の出費に躊躇し、我慢を重ねて暮らす現状にある。加えて、超氷河期と表現される女子学生の就職難は彼女らをして卒業後、賃貸住宅を明け渡して実家へ戻らせる傾向に拍車をかけている。こうした景気動向から、賃貸住宅は全般に需要が減少し供給過剰となっている。
今日、仙台市内の賃貸住宅の入居率は八七%程度(二二%は空家)といわれ、老朽化等の事情から良質な賃貸住宅を提供できない賃貸人は賃料値上げはおろか、賃借人から現行賃料をさらに値下げするよう求められ、やむなくこうした要求に応じざるを得ない傾向さえ出始めている。
その結果、賃貸人は極力出費を抑制せざるを得ず、たとえば管理業務の意図的懈怠や敷金の返還拒絶、原状回復名下に多額の金員要求等を行うようになり、これが今日的な賃貸住宅トラブル増加の原因となっている。また、質的に良好な賃貸住宅を求める借主の意識変化も近時の賃貸住宅トラブルの一因になっている。

建設白省(平成九年版)によれば、戦後、我が国には約四二〇万戸もの住宅不足が生じ国の住宅政策は住宅の量的確保に重点が置かれたこと、昭和四〇年代には一世帯一住宅の目標を達成し量的不足は解消され昭和五〇年代からは住宅の質的向上へと政策の重点を移したこと、しかし、現在でも標準的な世帯向けの賃貸住宅のストックは極めて少なく国が進める誘導居住水準を達成したファミリー向け借家の絶対数は三〇〇万戸も不足していること、空家数は全住宅数の一〇%に達しているが、そのうち賃借人を募集中の良質な空家は二三%にすぎず、三九%は一人世帯の最低居住水準未満であったり老朽化し利用に適さない住宅であること、そして、これら立ち遅れている借家世帯の居住水準の改善を図り特に不足が顕著な三~五人世帯向けの優良な賃貸住宅の供給を促進するため特定優良賃貸住宅制度や住宅金融公庫による民間賃貸住宅貸付け等の優遇制度を利用するよう働けかけたり、約一〇七六万戸(総務庁統計局平成五年住宅統計調査)といわれる民間賃貸住宅の経営安定を図るため、民間賃貸住宅管理の合理化・適正化を進めるべく賃貸住宅経営マニュアル、経営・管理マニュアル、賃貸住宅標準契約書の作成やリフォームを行う際のルールのあり方について検討を進めていることなどが指摘されている。

資料

また、「日本の住宅事情」(建設省住宅局住宅政策課監修)は民間賃貸住宅の不満度の統計をとっている。
それによると、今日、我が国の持家居住室数は五室以下が七八・三%、六室以上でも五五・九%を占めているのに対し、民間賃貸住宅の居住室数は三室以下が六七・七%と著しい分布の偏りがあること、また、借家の中でも公的借家などでは三~四室を中心に分布しているのに対し、民営借家は二~三室が圧倒的に多数を占めていること(平均居住室数は二・七二室)、一戸建・長屋建持家世帯の人達の住宅に対する不満度は四四・一%であるのに対し、一戸建・長屋建借家居住世帯の住宅に対する不満度は六六・九%にも達しており、その不満の内容も前者では「広さ・部屋数」「収納スペース」など規模に関する不満が多いのに対し、後者では設備を共用することへの不満や遮音断熱性に対する不満が多いことなどを指摘している。
こうした我が国の民間賃貸住宅に対する賃借人の不満は、裏返せば賃借人ができるだけ新しく、できるだけ快適な賃貸住宅を欲していることを示している。


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