賃貸住宅トラブルの背景と発生原因


では、こうした賃貸住宅トラブルがなぜ発生するのであろうか。これまで賃貸住宅トラブルで指摘されてきた背景事情を一瞥しておく。

まず第一に、賃貸人側に有利につくられる契約条項の問題がある。賃貸人には、貸主有利の契約条項や曖昧で多義的解釈を可能とする例文的条項が記載された契約書に基づく契約締結の欲求があり、ともすれば賃借人にこれら貸主有利の条項を押しつけがちである。こうした条項が賃貸借終了時に問題を発生させることになる。

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第二は、賃貸借契約に関する契約当事者の誤解や思い込みから生じるトラブルである。賃貸人は独自の解釈や契約書で契約を迫り、賃借人もまた独自の思い込みや解釈で契約書に押印するという日本人特有の曖昧さと思い込みから生じるトラブルである。
賃貸人には、自らに課せられた説明義務を十分に尽くすことが求められるし、賃借人も契約内容をよく理解したうえで行動すべきことが望まれるが、契約内容の曖昧さも手伝って双方が誤解したまま契約を締結している場合が極めて多い。

第三は、賃借人の泣き寝入り体質が賃貸住宅トラブルの予防と救済を遅らせる。建物の賃借にはどうしても賃借物件の摩耗や損傷が伴う。賃借期間が長ければ長いほどその傾向は強まる。
借主は明渡し時に精一杯の清掃をしたとしても賃借後の建物は損傷等により価値の低下を余儀なくされる。これは借主側からすると大家に対する負い目の原因になり泣き寝入りもやむなしとの意識を生じさせる。その結果、真のトラブル解決に至らないまま、次の賃借人との間でも同じ問題が繰り返されることになる。

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第四に、いわゆる少額消費者事件の問題がある。そもそも賃貸住宅トラブルは、争いとなる金額が少額であることもあり、裁判費用や弁護士費用をかけてまで裁判に訴えたり弁護士に依頼しようとする人達は少ない現状にある。
また、仮に裁判に訴えたとしても、裁判所は賃貸人側有利に作成された契約書を前提に形式的な審理を行ったり、賃借人に有利に働く判例の集積がないことから賃借人側の主張立証に困難を伴ったり、借主不利の和解勧告が行われたりなど、借主が裁判を受けてよかったと思われる解決に至らないケースも多く、いきおい賃貸人の中にはこうした司法状況を奇貸として、貿借人に訴訟提起をちらつかせるなどして賃借人の要求を押さえ込む者も出てくる。
こうした古典的とも言える事情に加え、最近のトラブル増加の原因として低金利時代を反映した賃貸住宅投資策と素人経営者の出現という問題がある。即ち、近時の低金利政策は、預金者の銀行預金を賃貸用住宅建設へと投資させる傾向を生じさせている。


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