合鍵による盗難と賃貸人および仲介業者の責任


●問題事例。
私がアパートを貸している賃借人が、先日、泥棒に入られ金品を盗難されました。警察の捜査の結果、アパートの前の入居者が合鍵を使い、犯したものであることが判明しました。犯人には、弁償能力がないということで、家主である私に弁償してほしいと言ってきています。
私に弁償しなければならない責任はあるでしょうか。また、犯人が元入居者ではなく、賃貸人である私が紛失した合鍵を拾って犯したものである場合はどうですか。

<結論>
いずれの場合も、家主であるあなたに責任が生ずる場合もあるものと思われます。また、あなたがそのアパートの管理を委託している業者に対しても、賃借人から責任が追及される可能性もあります。
①賃貸物件に関する賃貸人の義務。②賃貸人の鍵の交換義務。ささ鍵の交換に関する免貴条項の有効。鍵の紛失と賃貸人の責任。③管理業者の注意義務。以下において、「鍵の交換」とはドアの錠の部分を交換することを指すこととして解説します。

鍵

<賃貸物件に関する家主の義務>
まず、賃貸人は賃料を受領して建物を賃貸しているのですから、賃借人が契約に定められた目的に適した状態で建物を利用できるように配慮すべき義務があります(民法六〇一条)。
すなわち、賃貸借契約においては、賃貸人において賃借人が安心して居住できる物件を賃貸することが当然の前提になっているものと解されるのです。
したがって、賃貸借契約においては、賃貸人と賃借人しか立ち入ることのできない物件、すなわち、第三者が勝手に立ち入ることのできない物件を賃貸することが、賃貸人の債務の内容として合意されているものと考えられます。

よって、第三者が合鍵で勝手に侵入し、賃借人に損害を与えた場合、そのような物件を賃貸した点で、賃貸人はこの義務に違反したことになり、右損害を賠償すべき義務が生ずるものと思われます。この場合、「合鍵を回収しなかった」ことに帰資性があるのではなく、「第三者が容易に侵入できる物件を賃貸した」点に帰資性が認められるものと考えられるのです。


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